Gewerbliche Immobilienfinanzierung - Besonderheiten beim Einreichen

Wer eine Gewerbeimmobilie finanzieren will, merkt schnell, dass es Besonderheiten auf dem Weg zur erfolgreichen Immobilienfinanzierung gibt.

Doch was ist eigentlich mit Gewerbeimmobilien gemeint?

Gewerbeimmobilien sind alle Objekte, die nicht die private Nutzung, sondern Rendite beabsichtigen.

Zu den Gewerbeimmobilien zählen unter anderem:

  • Mehrfamilienhäuser (Mietshäuser)
  • Büro- und Verwaltungsgebäude
  • Wohnressorts
  • Arztpraxen und Gesundheitszentren
  • Pflege- und Altersheime
  • Lagergebäude
  • Einkaufscenter
  • Ladengeschäfte
  • Produktionshallen

Welche Faktoren führen zu einem guten Zins?

Auch in der gewerblichen Immobilienfinanzierung spielt die Verzinsung des benötigten Kapitals eine Rolle. Diese Faktoren und eine sachliche Ausführung in der Finanzierungsanfrage selbst spielen eine Rolle:

  • Standort bzw. Lage des Objekts
  • Bonität des Finanzierungssuchenden
  • Der Kapitalbedarf
  • Kreditlaufzeit
  • Kostenkalkulation
  • Nutzungsart des Objekts
  • Substanzwert bzw. Qualität des Baus
  • vor allem die Präferenzen des Kreditgebers

Was ist eine Due Dilligence?

Die Due Dilligence ist als eine Art von Bewertung anzusehen. Hierbei geht es darum, den Ertragswert eines Objektes zu ermitteln. Die Einnahmen, die mit dem zu finanzierenden Objekt erzielt werden sollen, stehen hier also genauestens unter Prüfung. Das Verfahren, das hierbei die größte Anwendung findet, ist das Ertragswertverfahren. Dafür wird ein Gutachter bestellt, der sowohl das Objekt als auch dessen Grundstück bewertet. Bei einer Projektentwicklung gibt es jedoch noch keine Immobilie. Hierbei ist zwischen Grundstücksankauf und Hochbau zu unterteilen. Ein Gutachter schätzt den Rohertrag des Grundstücks und gibt eine Aussage zu dem künftigen Vorhaben ab.

Wie wird eingereicht?

Sowohl für ein Investment- als auch eine Projektentwicklung benötigen die Sachverständigen viele Zahlen und Fakten. Daher sollten Finanzierungsanfragen so eingereicht werden, dass die Finanzierungsanfrage als eine gute Grundlage für die Analyse und zügige Erstellung einer Kreditentscheidungsvorlage dient. Daher lohnt es sich, einen OnePager oder ein sogenanntes FactSheet als Deckblatt zu nutzen, in dem folgende Aussagen kurz und sachlich getroffen werden:

Standort bzw. Lage des (späteren) Objekts

  • Bonität des Finanzierungssuchenden
  • Der Kapitalbedarf
  • Kreditlaufzeit
  • Nutzungsart des Objekts
  • Grundbuchauszug
  • Ertragswertermittlung
  • Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung des Antragstellers
  • Vermögensaufstellung
  • Nutzungsplan
  • Marktanalyse
  • Mietverträge
  • Pachtvereinbarungen

Danach sollte in Verbindung mit einem Teaser des Vorhabens das Unternehmen und die Struktur des Objekterwerbs vorgestellt werden, im Anschluss die Beschreibung des Makro- und Mikrostandortes. Es lohnt sich auch ein Organigramm des Kreditnehmers einzufügen, wenn das Objekt über eine Objektgesellschaft finanziert werden soll. Bei einer Projektfinanzierung sollte insbesondere auf die Darstellung der baurechtlichen Situation, den Zeitplan und vor allem die geplanten Errichtungskosten in einer Gegenüberstellung zu den geplanten Exit-Erlösen eingegangen werden. Hierbei sollte die Kostenkalkulation nach DIN 276 aufgestellt und (besonders gern gesehen von Analysten) im Excel-Format abgegeben werden.

Abschließend gilt es zu sagen, dass ein Kreditanalyst auch einfach nur ein Mensch ist. Eine Finanzierungsanfrage sollte also inhaltlich vollständig, gut bearbeitbar und sachlich gehalten sein. Außerdem ist es wichtig, den passenden Kreditgeber anzusprechen. Zum Beispiel einen Kreditgeber mit einem Hotelprojekt anzusprechen, der sich rein auf den Wohnbereich spezialisiert hat, stiehlt dem Finanzierungssuchenden Zeit, die in den meisten Fällen nicht vorhanden ist.