Die Finanzierung einer gewerblichen Immobilie, wie zum Beispiel Büroimmobilien, Wohnportfolios oder Einzelhandels- und Logistikflächen im In- und Ausland kann sehr vielfältig sein. Vor allem in unsicheren und Niedrigzins Zeiten wie diesen sind Kredite besonders attraktiv für Investoren. Die Zinsen für die Finanzierung von Immobilienkäufen werden in diesem Jahr jedoch ansteigen. Die US-Notenbank Fed hat Ihre Zinsen zum Beispiel schon erhöht und die EZB will ihr Corona-Notkaufprogramm für Anleihen Ende März auslaufen lassen.

Dies ändert zwar nichts an der Tatsache, dass die Kredite momentan noch immer zu sehr guten Konditionen von den Kreditgebern vergeben werden. Jedoch sollten sich Investoren dementsprechend dynamisch an diese neue Realität anpassen.

Doch was muss momentan beachtet werden bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung? Welche Trends zeichnen sich ab, sind unverzichtbar mit einzukalkulieren und worauf achten die Banken momentan besonders bei der Kreditvergabe?

Trackrecord

Als Erstes ist es als gewerblicher Immobilieninvestor notwendig, einen Trackrecord vorweisen zu können. So wird in der Regel davon ausgegangen, dass positive Track-Records in die Zukunft fortgeschrieben werden können. Banken wollen heutzutage bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen von Investoren sehr starke und große Trackrecords sehen, sprich sehr viele vergangene Immobilienprojekte, Übernahmen, erfolgreich durchgeführten Transaktionen, Vermittlungen, Käufe oder Verkäufe. Aus diesem Grund wird es für Anfänger oder Kleinunternehmer immer schwieriger, Fuß zu fassen. Ein gutes Netzwerk ist hier goldwert und darf dementsprechend nicht nur auf Mikropolitik aufgestellt werden. Investoren müssen sich darauf einstellen, in Zukunft mit nicht nur 1-2 Hausbanken, sondern mit 5-6 zu arbeiten, denn Kreditgeber werden sich in Zukunft mehr auf ihre Bestandskunden fokussieren und die Einflugschneisen für Anfragen verkleinern.

Quelle des Eigenkapitals

Eine gute Eigenkapitalausstattung verbessert ebenfalls die Chancen auf Finanzierung durch Fremdkapital. Für die Finanzierungsinstitute ist bei einer Immobilienfinanzierung die Herkunft der Eigenmittel ein wichtiger Bonitätsnachweis. Die Frage ist, ob das Eigenkapital über Jahre hinweg zusammengetragen wurde oder überwiegend durch Zurverfügungstellung von dritter Seite entstanden ist. Daraus können Rückschlüsse gezogen werden, inwieweit die Tragbarkeit der künftigen Finanzierungsbelastung tatsächlich gegeben ist. Viele Entwickler und Investoren nehmen auch Mezzanine Kapital auf, um von den Hebel Effekten zu profitieren. Dies muss jedoch von den Kreditgebern gut berechnet werden, da es durch die Nachrangigkeit riskanter ist.

ESG

Geldanlagen mit einem Fokus auf dem Umweltschutz, Einhaltung sozialer Standards und guter Unternehmensführung sind weltweit der neue Kernbereich des Investmentuniversums geworden. Wichtig ist, dass die Kreditgeber dies in ihren Beleihungswerten widerspiegeln. Untersuchungen haben gezeigt, dass ESG-Investitionen tatsächlich dazu beitragen können, die Portfoliorenditen zu verbessern. Unternehmen oder Investitionen, die nach ESG-Kriterien eine hohe Punktzahl erzielen, sorgen häufig für nachhaltigere, langfristige Einnahmequellen und verringern das Risiko durch verantwortungsbewusstes Handeln. Die Berücksichtigung von ESG-Faktoren kann dazu beitragen, nicht realisierten Wert freizusetzen und wird daher zu einer zunehmend zwingenden Art zu investieren.

Rentabilität der Immobilie

Kreditgeber achten besonders darauf, wie rentabel die Immobilie in der Zukunft sein wird. Dies lässt sich anhand verschiedener Faktoren beurteilen, wie die Lage, die bauliche Qualität, der Kaufpreis sowie der Grundriss und die Nutzungsmöglichkeiten. Zu Beachten ist, dass vor allem in A- sowie aber auch B-Lagen keine sonderlichen hohen Renditen mehr mit Wohn- oder Büroimmobilien zu erzielen sind. Dort wird durchschnittlich 2% Rendite erwirtschaftet. Aus diesem Grund weichen viele auf alternative Lagen wie den Speckgürtel oder unterschiedliche Assetklassen aus. Die Immobilienpreise allgemein werden jedoch wahrscheinlich weiter steigen, laut der “PERSPEKTIVEN Jahresausblick 2022” der Deutschen Bank, da das Neubauangebot im Zuge der gestiegenen Material-, Arbeits- und Baukosten aufgrund der strikteren Klimaschutzauflagen moderat ausfallen wird. Stärkste Assetklasse ist laut der Deutschen Bank die Logistik, gefördert durch die starke Nachfrage nach dem Onlinehandel soll sie demnach bis 2025 3,9% globales Mietwachstum verzeichnen.

Besonders 2022 bieten Wohnimmobilien und Logistikimmobilien stabile Erträge und oft eine attraktive Wertentwicklung durch die Corona-Pandemie. Viele Menschen haben aufgrund ihrer Erfahrungen zu Hause, mit Lockdown, Homeoffice und Homeschooling, die Erfahrung gemacht, wie wichtig ein gut funktionierendes Zuhause ist. Außerdem ist das Angebot gemessen der Nachfrage an Wohnimmobilien eher gering. Die Assetklassen Einzelhandel und Hotel werden aufgrund der Covid-19-Pandemie momentan als rückläufig bewertet.

Wohin der Immobilienmarkt und die Kapitalmärkte dieses Jahr steuern, wird maßgeblich von dem Pandemie Geschehen, den Notenbanken und der Inflationsentwicklung abhängen. Projektentwickler, Bauträger, Bestandshalter und Investoren müssen sich entsprechend dynamisch an diese Entwicklungen in ihrer täglichen Effizienz anpassen.