Mehrfamilienhäuser als krisenfestes Investement?

Immobilien erfreuen sich aufgrund der Corona-Pandemie immer mehr Beliebtheit.

Schon in 2019 stieg das Transaktionsvolumen der Immobilieninvestments Ernst & Young zufolge um 14 Prozent auf 89,5 Milliarden.

Doch welches Asset verspricht am meisten Sicherheit und Rentabilität?

Laut einer Studie des Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. verzeichneten vier der größten Immobilienunternehmen Deutschlands bei der Investition in Wohnimmobilien bis zu 21% Zuwachsrate an Volumen in 2020. In der gleichen Zeit machten sie bei den Wirtschaftsimmobilien teilweise bis zu 20% Minus.

Dies lässt vermuten, dass die Wohnimmobilien derzeit die Gewinner unter den Assets sind. Hierbei möchten wir in diesem FinList-Blog das Hauptaugenmerk auf die Investition in Mehrfamilienhäuser richten. Dieser Immobiliensektor ist in großen und mittleren Städten aufgrund des Wertzuwachspotenzials eine gefragte Kapitalanlage.

Das Maklerhaus Engel&Völkers meint hierzu: “Gerade im Vergleich zu Wertpapieren ist der Wohnungsmarkt deutlich beständiger und krisenfester. Somit verspricht das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage dank ausgezeichneter Rahmenbedingungen und Preisdynamiken eine rentable und sichere Investition.”

Was gilt es bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses zu beachten?

Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses ist für Kreditgeber recht aufwändig, da sowohl die Substanz des Objekts als auch die Aussicht auf Erträge auf lange Sicht bewertet werden muss. Eine Möglichkeit zu einer positiven Einschätzung zu gelangen, ist es auf die Monetarisierung mittels einer Auflistung der angestrebten Mieteinnahmen zu sprechen zu kommen. Hierbei muss zusätzlich auf das Umfeld der Immobilie, also die Mikro- und Makrolage eingegangen werden. Infrastruktur, wirtschaftliche Situation, Image- und Umweltfaktoren spielen dabei genauso eine starke Rolle wie Einkaufsmöglichkeiten, Park- oder Spielplätze und Weiteres.

Mit wie viel Eigenkapital muss bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses derzeit gerechnet werden?

So mancher Investor ist der Meinung, dass es auch in Zeiten der Corona-Pandemie “irgendwo” einen Kreditgeber geben wird, der 100%- am besten 110%-Finanzierungen anbietet. Realistisch ist dieses Denken aus unserer Erfahrung durch die Gespräche mit mehr als 200 Kreditgebern nicht. Banken kalkulieren grundsätzlich sehr vorsichtig, da zum Beispiel immer mit dem Risiko von Mietausfällen gerechnet werden muss. Auch die Deckung der Mindesterwerbskosten für das Objekt sowie die Änderungen in der Eigenkapitalquote der Bank selbst durch die Basel-Regulierungen spielen eine große Rolle in der Risikobereitschaft der Kreditgeber. Um also eine Finanzierungszusage für ein Mehrfamilienhaus bei einem Kreditgeber zu erhalten, hängt es nicht nur von der Bonität des künftigen Käufers ab - die eigenen Besicherungsmöglichkeiten sind genauso relevant. Ist dies alles jedoch beachtet, bietet der Kauf eines Mehrfamilienhauses ein recht solides Investment im eigenen Immobilienportfolio.